Chaque année, au mois de mai, c’est devenu un rite de passage pour tous les contribuables français. C’est le moment où les déclarations de revenus doivent être déposées. Pour beaucoup, c’est aussi le moment où ils évaluent leur situation fiscale. Ils le font pour voir quel est le poids des impôts dans leur budget annuel. Si vous avez déclaré des revenus fonciers, les questions suivantes se posent inévitablement. Comment réduire mon impôt sur les revenus fonciers ? Cet article présente les premiers éléments de réponse, qui serviront de base à une discussion plus approfondie avec des experts.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une défiscalisation ?
Tout d’abord, il est important de définir ce qu’est une défiscalisation immobilière. Il s’agit d’investir dans un bien immobilier pour ensuite récupérer une partie de l’investissement. La restitution peut se faire sous la forme d’une réduction ou d’un crédit d’impôt accordé par l’État. Les mesures juridiques de droit commun en matière fiscale sont souvent regroupées sous le terme d’optimisation fiscale. Il convient de noter que les exonérations fiscales profitent non seulement à l’investisseur mais aussi à l’État.
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Par ce biais, l’État assure effectivement le renouvellement et la rénovation du parc locatif privé, facilite l’accès aux quartiers dégradés. En outre, il aide les familles les plus modestes à acquérir un logement. Grâce à l’effet papillon, le dispositif crée des emplois et de la richesse, ce qui entraîne une augmentation des impôts des Français. Le processus de défiscalisation est donc bénéfique pour l’économie réelle. C’est le meilleur compromis, bénéfique pour tous.
Choix d’un régime de micro-foncier par rapport à un régime réel
Dans le cadre du régime micro-foncier, les propriétaires ne doivent déclarer que le montant total des revenus perçus pour l’ensemble des unités locatives. Il s’agit de la totalité des locations mises à disposition au cours de l’année. Le montant total n’est pas imposable, car l’administration fiscale déduit 30 % avant impôt. Toutefois, il convient de noter que ce régime ne s’applique qu’aux propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros. Le traitement de régime réel consiste à déduire les charges locatives du revenu de la propriété pour un montant réel et raisonnable.
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Des régimes complets sont disponibles pour les propriétaires dont les revenus locatifs sont égaux ou supérieurs à 15 000 EUR. Le régime micro-foncier est recommandé pour les petits propriétaires. Le régime réel est recommandé aux propriétaires dont la charge locative est élevée, supérieure à 30 % des loyers perçus. Pour déterminer le bon régime, il suffit de comparer le rapport entre les charges déductibles et les revenus pour les deux régimes. Si la dette dépasse 30 % des revenus locatifs, il est préférable de choisir le régime réel afin de payer moins d’impôts.
L’imputation du déficit foncier
L’imputation du déficit foncier est un système fiscal qui permet aux contribuables de réduire l’impôt sur les terrains loués en exonérant de l’impôt les améliorations apportées au bien. Ainsi, le montant des travaux est : déduit des revenus perçus avant impôt. Toutefois, le montant qui peut être : déduit ne peut pas dépasser 10 700 euros par an. Si le montant maximal est dépassé, le solde est reporté sur les 10 années suivantes. Cette procédure s’appliquera également en France en 2020.
Seules les améliorations et les rénovations sont : prises en compte. Les extensions, les agrandissements et les changements d’affectation sont exclus. L’achat d’un bien à réaménager peut donc permettre de relancer la gestion non rentable de ces terrains. Le coût du bien comprend les taxes, l’entretien du bail, les intérêts du prêt, les primes d’assurance et les autres frais encourus par le prêteur.
Exemple de déficit foncier
Prenons l’exemple d’un ménage dont le loyer est de 20 000 €. Il a un emploi d’une valeur de 80 000 € pendant deux ans, soit un revenu de 40 000 € par an. Au cours de ces deux années, un déficit supplémentaire de 10 700 euros est apparu. Il faudrait donc trois ans pour payer la totalité du bilan.
Pour créer un tel déficit, le bien à rénover doit être : bien situé et à un prix avantageux. Vous devrez également vous assurer que les travaux sont : effectués par des experts qui fourniront les documents nécessaires pour justifier le coût. Les travaux réalisés doivent permettre d’offrir un logement convenable et habitable aux occupants.
Les avantages et les limites du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est une autre alternative pour les investisseurs qui souhaitent réduire leur imposition sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier. Il faut bien comprendre ses avantages et limites.
Le principal avantage du dispositif Pinel est qu’il permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif neuf ou rénové, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi.
La durée minimale de location pour le logement est fixée à six ans si vous choisissez la déduction fiscale maximale. Si vous décidez de prolonger ce contrat après cette période initiale, cela peut être fait par tranche triennale. Des plafonds sont fixés pour chaque zone géographique (A, B1 et B2). Le loyer doit donc respecter ces plafonds afin que le propriétaire puisse bénéficier des avantages fiscaux associés au programme Pinel.
• La première limite concerne la rentabilité potentielle qui peut être inférieure à celle offerte par certains autres types d’investissement locatif;
• Les conditions strictes imposées peuvent limiter votre choix de biens immobiliers;
• Les effets pervers sont aussi possibles avec une augmentation artificielle des prix causée par les incitations fiscales. Ces excès ont entraîné une baisse significative du rendement locatif ces dernières années.
Le dispositif Pinel est une option intéressante pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Toutefois, il faut bien comprendre ses avantages et limites et choisir le bon moment pour investir afin de maximiser son rendement immobilier.
Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière : Malraux, Monuments historiques, etc
Au-delà du dispositif Pinel, il existe d’autres moyens pour les investisseurs de réduire leur imposition sur les revenus fonciers.
Le dispositif Malraux, par exemple, s’adresse aux propriétaires qui souhaitent acquérir un bien immobilier à rénover dans une zone sauvegardée ou en secteur protégé. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% des dépenses engagées pour la restauration du bien. Ce type de projet nécessite souvent un budget conséquent et peut prendre plusieurs années avant que l’investissement ne soit rentable.
Pour les investisseurs à la recherche d’un patrimoine historique unique et prêts à assumer certains risques susceptibles de rendre leur investissement plus attractif, le dispositif Monuments historiques est aussi une option intéressante. Les propriétaires peuvent bénéficier ici d’une forte réduction fiscale allant jusqu’à 45% des travaux effectués sur leurs bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Toutefois, comme avec le Malraux, ces types de projets sont souvent coûteux et prennent beaucoup de temps.
Il y a aussi le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le principal avantage fiscal lié à cette forme d’investissement locatif est que la location meublée permet au bailleur de déduire toutes les charges liées au logement loué : taxes foncières, intérêts d’emprunts, travaux de rénovation ou encore les primes d’assurance. Cette option offre donc une réduction fiscale conséquente pour les investisseurs qui possèdent des biens immobiliers loués meublés.
Il existe différents dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs qui cherchent à rentabiliser leur patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts sur leur revenu foncier. Il faut bien comprendre tous ces outils et leurs avantages et limitations respectives avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif.
